Miercuri 20 iulie începe Oferta Publică de acțiuni Meta Estate Trust (simbol MET), emitent cu activitate în piața imobiliară. Prin aceasta ofertă, compania intenționează să atragă până la 30 de milioane de RON de la investitorii de pe bursă.

Într-un mediu economic cu incertitudine pe termen scurt și cu oportunități pe termen mediu-lung, am analizat principalele caracteristici ale emitentului și ale propunerii investiționale.

Meta Estate are un model de business diferit față de alte companii din imobiliar prezente pe bursă. Dacă până acum avem doi dezvoltatori listați (One United și Impact) și o companie cu expunere pe agricultură (Holde Agri Invest), Meta Estate propune către piață un model pe care unii investitori individuali caută să îl aplice, la o scară mai mică: intrarea în proiecte de dezvoltare rezidențială încă din faze incipiente, cu scopul de a genera randament și a roti capitalul undeva la 18 – 24 de luni.

Așadar, Meta Estate Trust nu este un dezvoltator ci un furnizor de capital pentru dezvoltări imobiliare.

Compania s-a înființat la începutul lui 2021, având la finalul anului trecut active de circa 14.5 milioane euro, cu o țintă de 25.7 milioane de euro active în 2022.

În majoritatea timpului, sumele sunt investite în proiecte de dezvoltare imobiliară sau în active imobiliare punctuale, cum ar fi pachete de apartamente cumpărate în faze incipiente. Pe termen mediu, Meta Estate Trust își propune să ajungă la active de 100 de milioane de euro până în 2025.

În ce a investit până acum Meta Estate Trust
Conform website-ului companiei, investițiile efectuate până acum sunt în segmentul rezidențial, prin achiziții de apartamente în diverse faze de dezvoltare, în următoarele proiecte de pe segmentele mid-market și upper-market:

• Septembrie 2021: în complexul The Level (nord București), dezvoltator Redport Properties
• Decembrie 2021: în The Lake Sibiu, dezvoltator Novarion Living Xperience SA
• Septembrie 2021: în Smart Residence Lujerului (București), dezvoltator De Silva Residence
• Aprilie 2021 – Belvedere, zona Fabrica de Glucoză (București), dezvoltator London Partners
• Iulie 2021 – Tomis Faza III în Constanța, dezvoltator Tomis Plus
• August 2021 – Avrig 7, zona Obor (București), dezvoltator Rock Development Investment
• August 2021 – Parcului 20, zona Expoziției (București), dezvoltator Cordia Parcului Residential Project
• August 2021 – Boreal Constanta, dezvoltator Impact
• August 2021 – Greenfield Baneasa, dezvoltator Impact
• August 2021 – Greenfield Copou, Iași, dezvoltator Greenfield Copou Residence
• Septembrie 2021 – Zaya Olimp, dezvoltator Tomis Estate
• Noiembrie 2021 – Mobexpert Home, vile înșiruite (Ilfov, Pipera), dezvoltator Olimp Imobiliare
• Decembrie 2021 – Mătăsari, București ultracentral, dezvoltator Rock Green Development
• Decembrie 2021 – Aviației Park (București), dezvoltator Skywire Development SA
• Februarie 2022 – Bliss Estate (Ghimbav, Brasov), dezvoltator Art Novation
• Aprilie 2022 – Noa Residence, Bucureștii Noi, dezvoltator Nedef Properties
• Aprilie 2022 – Uplake Chitila (Ilfov), dezvoltator Lake Site Palace

Din unele proiecte s-au efectuat exit-uri parțiale, respectiv o parte din apartamente au fost vândute dupa 12 – 18 luni, cu un randament brut de peste 20% anual.

Odată cu atragerea de capital prin bursă, Meta Estate ia în calcul intrarea și pe alte segmente, în afara rezidențialului din marile orașe ale României.

Recent, reprezentanții companiei au declarat ca iau în calcul și alte oportunități, cum ar fi proiecte de retail, office, sau logistică, fără a menționa deocamdată care dintre acestea sunt cel mai probabil să se concretizeze. Astfel, Meta Estate caută să își diversifice portofoliul, pentru a nu depinde doar de evoluția pieței rezidențiale.

Cum ar putea evolua piața rezidențială din marile orașe?
Pe informațiile de până acum, vedem o încetinire a tranzacțiilor, confirmată și de datele recente din piața rezidențială: în iunie 2022, în România s-au vândut 52.946 de imobile, cu 11.660 mai puține față de luna mai, practic o scădere de 18% a volumului tranzacțiilor, conform datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).

Apartamentele, vilele se vând într-un ritm mai lent decât acum câteva luni, iar fenomenul este normal, dată fiind creșterea dobânzilor la credite. Pe de altă parte, 50-60% din achizițiile imobiliare din România se realizeaza “cu banii jos” și doar 40-50% cu credit, ceea ce conferă o anumită reziliență pieței. Chiar dacă cererea care apelează la credit este afectată în ultimele câteva trimestre, cea cu disponibilitate de achiziție fără credit poate da susținere în contextul actual de piață.

Cei care achizitionează cu credit constată acum creșterea ratei cu 30-40% față de începutul anului și își pot reconsidera opțiunile, pot amâna achizițiile sau pur și simplu o parte dintre ei nu se mai încadrează la noile rate. Efectul acesta se va manifesta pe întregul an 2022 și probabil în 2023.

Cu toate acestea, prețurile de vânzare ale imobilelor au fost în creștere în ultimele 12 luni, motivul principal fiind creșterea materialelor de construcție. Luna iunie 2022 a fost prima cu un mic recul pe prețul mediu pe metrul pătrat (-0.3% la nivelul marilor orașe din România), așa cum arată indicele imobiliare.ro

Este clar că de la un punct încolo, cererea din partea clienților ar putea să nu mai accepte noile prețuri, iar unii dezvoltatori deja încep să recurgă la discount-uri.

Cel mai probabil scenariu în piața imobiliară devine: scădere tranzacții și mentinere prețuri de vânzare, iar doar dezvoltatorii care sunt presați de datorii ar recurge la diverse forme de discount semnificativ către clienți.

Cum abordează Meta Estate o astfel de situație:
Din declarațiile managementului și din informațiile disponibile, reiese faptul că emitentul recurge la forme de garanție în relația cu dezvoltatorii, mergând până la ipoteci de rangul 1 în câteva dintre proiectele în care este prezent.

De asemenea, în unele cazuri, contractual își securizează un randament minim, ceea ce înseamnă că Meta Estate nu beneficiază de un eventual “upside”, însă randamentul este protejat de evoluții nefavorabile.

Am studiat datele disponibile pentru dezvoltatorii proiectelor în care Meta Estate este implicată, iar constatarea este următoarea:

• mulți dintre dezvoltatorii mai mari (exemple – De Silva Residence, Impact), nu sunt îndatorați excesiv, adică ar putea accepta dificultăți ale pieței fără a fi nevoiți să vândă agresiv;
• acolo unde am văzut îndatorare conform datelor public disponibile, nu se cunoaște structura datoriilor și în ce măsură unele sunt datorii ale asociaților, care ar putea echilibra într-o anumită măsură situația. Faptul că Meta Estate a negociat garanții semnificative conferă o acoperire a riscului, într-un scenariu dificil de piață.

Per ansamblu, pentru anul 2022, Meta Estate Trust se așteaptă la fructificarea unor oportunități care să conducă la venituri operaționale de 26.6 milioane RON și un profit înainte de impozitare de 7.2 milioane RON, respectiv 6.3 milioane RON profit net estimat prin Bugetul aprobat de acționari.

Proiecțiile în EUR pentru anii 2023 – 2025 așa cum sunt cuprinse în Prospectul de Oferta le-am convertit în RON la cursul 4.95 RON/EUR, astfel încât imaginea rezultatelor financiare estimate de Meta Estate devine precum în tabelul de mai jos:

Sursa: Prospect IPO, Nota: 2021 date financiare companie, 2022 – buget aprobat de acționarii companiei, 2023 – 2025 estimări disponibile în EUR, pentru care am utilizat un curs de 4.95 RON/EUR.

Oferta Publică de acțiuni Meta Estate (simbol MET)
Perioada: 20 iulie – 2 august 2022
Preț de subscriere: 1.2 RON/acțiune
Preț cu discount: 1.14 RON, între 20 – 26 iulie
Număr de acțiuni oferite spre subscriere: 25 milioane de acțiuni ordinare
Subscriere: prin orice intermediar de la Bursa de Valori București
Subscrierea minimă: 5.000 de acțiuni

Meta Estate menționează faptul că Veridio, companie de evaluare, a efectuat un raport de evaluare a emitentului înainte de prezenta atragere de finanțare. Valoarea de piață a tuturor acțiunilor înainte de prezenta finanțare este estimată la 27.9 milioane euro, iar scăzând acțiunile preferențiale, rămâne o valoare a acțiunilor ordinare de aproape 20.4 milioane de euro, echivalent a 1.58 RON/acțiune.

Este prudent ca față de aceasta valoare, investitorii să solicite un discount, date fiind condițiile din piața imobiliară și cele din piața de capital.
• investitorii care vor subscrie în primele 5 zile lucrătoare de ofertă (20 – 26 iulie) la 1.14 RON/acțiune, investesc cu un discount de 27.8% față de valoarea estimată de Veridio,
• iar cei care subscriu în zilele rămase la 1.2 RON/acțiune, investesc la un discount de 24.1% față de această valoare estimată.

Compania a emis anterior 11.25 milioane acțiuni preferențiale, care oferă dividende preferențiale în sumă de până la 4.27 milioane RON în total (maxim 0.38 RON/acțiune), pentru acționarii care au subscris astfel de instrumente în rundele de finanțare anterioare.

Dacă la acest moment acțiunile preferențiale reprezintă circa 15% din capitalul companiei înainte de ofertă, sau 11.25% din capitalul post-ofertă, pe masură ce Meta Estate va atrage alte finanțări prin majorări de capital, ponderea acțiunilor preferențiale devine din ce în ce mai mică.

Important de precizat este faptul că rezultatele financiare estimate de emitent în Prospect și prezentate în tabelul anterior reflectă profiturile nete după scăderea dividendelor preferențiale. Așadar, rezultatele nete din tabel sunt relevante pentru un deținător de acțiuni ordinare precum cele oferite în prezentul IPO.

O așteptare realistă pentru deținătorii de acțiuni ordinare, adică cele care fac obiectul prezentei Oferte, este în zona unui randament mediu anual de până în 10% în primii ani, până când emitentul reușeste trecerea către un rezultat net semnificativ, odată cu creșterea business-ului conform proiecțiilor.

Desigur, fluctuațiile de preț de bursă pot genera un randament pentru acționari mai mare sau mai mic, în funcție de contextul de piață de capital și piață imobiliară, precum și în funcție de rezultatele raportate de emitent.

Randamentele pentru acționarii ordinari pot depăși 10% anual după primii ani de dezvoltare, cu condiția realizării unor rezultate financiare precum cele estimate în Prospect. Randamentul efectiv este influențat și de numarul de acțiuni noi, odată cu creșterile de capital din anii următori.

Cui i se potrivește investiția în acțiuni Meta Estate (MET)?

Oferta atrage interesul investitorilor care consideră că:
• piața imobiliară din marile orașe va genera oportunități, inclusiv în condiții mai dificile. Dacă se adeverește scenariul în care tranzacțiile încetinesc, iar prețurile imobiliare se mențin în linii mari sau scad modest, atunci un vehicul precum Meta Estate poate valorifica astfel de oportunități pe termen mediu

• piața imobiliară va rămâne pe un trend multianual ascendent, chiar dacă în 2022 și/sau 2023 contextul se poate modifica pe termen scurt. Din moment ce în România prețul unui apartament de 2 camere (60mp) echivalează cu 8 – 9 venituri medii nete anuale, în timp ce în alte țări se depășeste 10x sau 12x, aceasta arată că potențialul pe termen mediu rămâne valabil.

• consideră că este interesant randamentul în jurul a 10% pe an, așa cum rezultă el din analiza estimărilor pe termen mediu, în urma expunerii indirecte pe piața imobiliară din România, randament care este supus unor oscilații care țin de evoluțiile bursiere. În condiții normale, doar persoanele cu un capital suficient de mare, cu un know-how bogat în piața imobiliară și cu disponibilitatea către efort de informare și către studiu de piață pot obține în mod direct randamente de peste 10% an de an în piața imobiliară.

• este acceptabil riscul ca emitentul să aibă fluctuații în rezultate, fapt care ar influența și evoluția prețului pe bursă. Din punct de vedere contabil, Meta Estate Trust înregistrează veniturile și profiturile la momentul realizării exit-urilor, așadar ani buni de venituri și profituri pot alterna cu ani slabi, în care nu s-ar realiza exit-uri semnificative. Managementul își propune să realizeze gradual unele exit-uri, astfel încât să poată oferi o continuitate în rezultatele consemnate.

Acest tip de investitor dorește să aibă acces la piața imobiliară a următorilor ani, cu sume mici de investit, prin intermediul acțiunilor Meta Estate (MET).

Cui nu i se potrivește o astfel de investiție?
• dacă investitorul se așteaptă la oscilații mari pe piața imobiliară și consideră riscul ca fiind mare pentru profilul său investițional

• daca investitorul nu tolerează fluctuații de preț ale acțiunii pe piață și/sau fluctuații ale rezultatelor financiare, ținând cont de momentele în care managementul Meta Estate va concretiza diversele oportunități.

• dacă investitorul consideră că poate exploata în mod direct randamente imobiliare mai mari și nu îi este necesar un vehicul care să fructifice indirect astfel de oportunități.

Pentru luarea deciziei privind investiția, recomand parcurgerea Prospectului de Ofertă, precum și contactarea intermediarului prin care tranzacționezi.