Investitia in imobiliare sau reale estate este printre cele mai vechi forme de investitii, ce dateaza de sute de ani, daca nu chiar mai mult. Impreuna cu piata de capital sau investitiile bursiere, imobiliarele reprezinta o clasa de active de baza pe care orice investitor ar trebui le aiba in portofoliu, din mai multe motive: diversificare, conservarea valorii in timp, cash flow, profitabilitate sau chiar lichiditate.

Dar inainte de toate, sa vedem ce presupune de fapt investitia in active imobiliare.

Investițiile imobiliare reprezintă o categorie largă de activități operaționale, de investiții și financiare axate pe obținerea de fluxuri banesti din active tangibile sau corporale. Cu alte cuvinte, ce bani ar putea obtine un investitor daca ar cumpara o proprietate imobiliara sau ar intermedia o tranzactie imobiliara.

In acest sens, exista cel putin trei modalitati pentru a obtine venituri in domeniul imobiliar:

1. Aprecierea in timp a valorii proprietatii este prima si poate cea mai importanta cale de a obtine venituri. Fie ca aceasta creste datorita evolutiei pietei in general, fie ca se datoreaza imbunatatirilor aduse, aprecierea valorii, in conditii normale de piata apare dupa un orizont de timp mai indelungat si se bazeaza in principal pe cresterea cererii. Conform unor calcule ale Bancii Mondiale, in 2030 populatia globului va depasi 8 miliare de locuitori, care bineinteles ca va avea nevoie de locuinte.

2. Venitul obtinut din chirii este de asemenea printre cele mai importante forme de a obtine fluxuri de numerar constante din plasamente imobiliare. Acest tip de investitie se refera in principal la achizitionarea unuia sau mai multor imobile cu scopul de a le inchiria (sistem buy to let). Spre deosebire de obtinerea unor dividende din plasamente in actiuni, chiriile au avantajul ca se incaseaza lunar si cu o probabilitate de plata mai mare fata de piata de capital unde politica de distribuire a dividendelor companiilor listate este susceptibila a se schimba de la un an la altul.

3. Venitul obtinut din intermedierea bunurilor imobiliare, in calitate de agent sau broker, tranzactiile fiind comisionate de obicei ca procent din valoarea de vanzare. Mai mult de atat, companii specializate in Property Management pot obtine venituri din intretinerea imobilelor, ca si activitate de baza.

Cu toate acestea, investitiile imobiliare nu sunt scutite de influenta evolutiei economice in general. Atat pretul activelor imobiliare cat si chiriile pe care acestea le genereaza sunt legate direct de momentul in care e afla economia. Cresc atunci cand ciclul economic este pe o panta ascendenta si scad atunci cand economia incetineste.

Totusi, pentru multi investitori, plasamentele imobiliare prezinta un confort, mai degraba psihologic, spre deosebire de orice investitie in valori mobiliare, dematerializate cum ar fi actiunile sau obligatiunile. Certitudinea existentei fizice a bunului achizionat, faptul ca poate fi observat, masurat, chiar imbunatatit aduce un plus de valoare detinatorilor.

De partea cealalta a baricadei insa, investitiile pe piata de capital sau diverse fonduri de investitii capata si pe plan local o atentie din ce in ce mai mare. Daca e sa ne referim doar la investitia in actiuni, aceasta este o modalitate excelentă pentru oricine de a-și imbunatati situatia financiara.

Un cont de tranzactionare deschis la un broker local, o suma de bani relativ accesibila, putin curaj si incredere ca obiectivele ar putea deveni realitate sunt ingredientele minimale necesare unei investitii.

Totusi, un plasament in actiuni solicita administrarea activa de portofoliu, necesitand vanzari si cumparari succesive, in functie de informatiile disponibile din piata, capacitatea de analiza sau inspiratia de moment. De asemenea, in faza initiala ar trebui cumparate doar actiuni din categoria “blue chips“, adica acele companii stabile, cu traditie, care ofera dividende. Pe plan local, societatile din componenta indicelui BET ar fi un punct de plecare oferind posibilitatea construirii unui portofoliu diversificat, aspect extrem de important pentru o persoana care alege sa-si administreze singur banii.

Facand o comparatie intre cele doua alternative, o analiza recenta a brokerilor de la Prime Transaction menționa faptul ca in ultimii zece ani, din primavara anului 2008 si pana acum, o investitie imobiliara de putin peste 100.000 de eur ar fi insemnat acum cel mult o recuperare a banilor, pe cand investitorul in actiuni ar fi avut un randament de aproximativ 38%, iar daca socoteala ar fi in lei, imobilul ar fi adus un castig de 26%, iar actiunile un profit de 77%. E lesne de observat in acest caz, care plasament a fost castigator.

Desi piata imobiliara a fost dintotdeauna o rivala puternica a pietei de capital, poate si din cauza faptului ca achizionarea unui imobil nu necesita prea multe cunostinte de specialitate, in realitate lucrurile nu au stat intotdeauna intocmai. Se spune de cele mai multe ori ca a cumpara un imobil pentru folosinta proprie nu este considerata o investitie, ci mai degraba o cheltuiala. O cheltuiala care nu se recupereaza si care ar trebui facuta mai mult din economii, decat din imprumuturi.